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[h=2]Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 14 Dez. 2017, Processo 6056/15
[/h]Relator: FERNANDA ISABEL PEREIRA.
Processo: 6056/15
JusNet 8854/2017
É obrigada a administração do condomínio a pagar uma dívida de 48.267,67 euros a uma empresa de manutenção de elevadores, no qual tinha realizado um contrato de prestação de serviços e não o cumpriu
ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO. ELEVADOR. A administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito, por aquela. Cabe ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, entre os quais realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, ou seja, atos adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as suas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal. No caso em apreço, uma sociedade designada para exercer as funções de administradora do condomínio celebrou com uma empresa de elevadores, dois contratos de conservação, mediante a contrapartida mensal de 170 euros mais IVA, cada um, aos quais a nova administração pôs termo ao contrato de cinco anos, sem justa causa, passado dois anos e meio. Neste sentido, a empresa de conservação de elevadores faturou os períodos em falta, estando em dívida um total de 48.267,67 euros. Pelo exposto, estando tal contrato de manutenção enquadrado no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, não estando expresso que não poderia realizar esse contrato, e não tendo sido alegado e provado que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas, está a administração do condomínio vinculada ao pagamento das quantias em dívida.
Disposições aplicadas
DL n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966 (Código Civil) art. 1430.11; art. 1436; art. 1438
Texto
I - Emana do disposto no art. 1430.º, n.[SUP]o[/SUP] 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.II - A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (art. 1435.º, n.[SUP]o[/SUP] 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.III - O art. 1436.º do citado Código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum(al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).IV - Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421.º do CC.V - A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde à satisfação de uma exigência legal decorrente do DL n.[SUP]o[/SUP] 320/2002, de 28-12, que se prende com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.VI - Assim, a sua celebração – quer se trate de um contrato de manutenção simples, quer se trate de um contrato de manutenção completa de elevadores – enquadra-se no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da al. l) do art. 1436.º do CC, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (art. 1438.º do CC).VII - Tal contrato assume, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio, ora recorrente, alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar.VIII - Ainda que assim não fosse, e mesmo que se entendesse que administradora excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, empresa de manutenção de elevadores, sem conhecimento e autorização da assembleia de condóminos, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, o réu condomínio não estaria dispensado do pagamento das quantias em dívida, uma vez que, por força do disposto no art. 1161.º do CC, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258.º do CC, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.IX - Para que ocorresse abuso de representação, oponível a terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio, nos termos do art. 269.º do CC, teria o réu condomínio de alegar e provar que a autora conhecia ou devia conhecer que a administradora estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.X - Não o tendo feito, e resultando da contestação que não se limitou a excepcionar a prescrição presuntiva de dois anos a que se refere o art. 317.º, al. b), do CC, tendo, antes, reconhecido a dívida, praticando um acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, deve a prescrição ter-se por inverificada e ser confirmado o juízo condenatório proferido pela Relação.
Acórdão Completo : http://jusnet.wolterskluwer.pt/cont...hTnKqWmFScn1NakhpalGkbUlSaCgB1QXFGRgAAAA==WKE
[/h]Relator: FERNANDA ISABEL PEREIRA.
Processo: 6056/15
JusNet 8854/2017
É obrigada a administração do condomínio a pagar uma dívida de 48.267,67 euros a uma empresa de manutenção de elevadores, no qual tinha realizado um contrato de prestação de serviços e não o cumpriu
ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO. ELEVADOR. A administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito, por aquela. Cabe ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, entre os quais realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, ou seja, atos adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as suas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal. No caso em apreço, uma sociedade designada para exercer as funções de administradora do condomínio celebrou com uma empresa de elevadores, dois contratos de conservação, mediante a contrapartida mensal de 170 euros mais IVA, cada um, aos quais a nova administração pôs termo ao contrato de cinco anos, sem justa causa, passado dois anos e meio. Neste sentido, a empresa de conservação de elevadores faturou os períodos em falta, estando em dívida um total de 48.267,67 euros. Pelo exposto, estando tal contrato de manutenção enquadrado no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, não estando expresso que não poderia realizar esse contrato, e não tendo sido alegado e provado que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas, está a administração do condomínio vinculada ao pagamento das quantias em dívida.
Disposições aplicadas
DL n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966 (Código Civil) art. 1430.11; art. 1436; art. 1438
Texto
I - Emana do disposto no art. 1430.º, n.[SUP]o[/SUP] 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.II - A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (art. 1435.º, n.[SUP]o[/SUP] 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.III - O art. 1436.º do citado Código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum(al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).IV - Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421.º do CC.V - A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde à satisfação de uma exigência legal decorrente do DL n.[SUP]o[/SUP] 320/2002, de 28-12, que se prende com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.VI - Assim, a sua celebração – quer se trate de um contrato de manutenção simples, quer se trate de um contrato de manutenção completa de elevadores – enquadra-se no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da al. l) do art. 1436.º do CC, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (art. 1438.º do CC).VII - Tal contrato assume, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio, ora recorrente, alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar.VIII - Ainda que assim não fosse, e mesmo que se entendesse que administradora excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, empresa de manutenção de elevadores, sem conhecimento e autorização da assembleia de condóminos, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, o réu condomínio não estaria dispensado do pagamento das quantias em dívida, uma vez que, por força do disposto no art. 1161.º do CC, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258.º do CC, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.IX - Para que ocorresse abuso de representação, oponível a terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio, nos termos do art. 269.º do CC, teria o réu condomínio de alegar e provar que a autora conhecia ou devia conhecer que a administradora estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.X - Não o tendo feito, e resultando da contestação que não se limitou a excepcionar a prescrição presuntiva de dois anos a que se refere o art. 317.º, al. b), do CC, tendo, antes, reconhecido a dívida, praticando um acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, deve a prescrição ter-se por inverificada e ser confirmado o juízo condenatório proferido pela Relação.
Acórdão Completo : http://jusnet.wolterskluwer.pt/cont...hTnKqWmFScn1NakhpalGkbUlSaCgB1QXFGRgAAAA==WKE